Umowa przedwstępna

Definicja umowy przedwstępnej

Zgodnie art. 389 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.) umowa przedwstępna to taka, umowa przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli z jakiś powodów sprzedający może sprzedać mieszkanie dopiero za parę miesięcy, albo kupujący nie ma w danym momencie wystarczającej kwoty na zakup i czeka na decyzję kredytową z banku, a obie strony wyrażają chęć zawarcia umowy sprzedaży, to w celu zagwarantowania sobie dojścia transakcji do skutku mogą zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży, w której aktualny właściciel zobowiąże się do sprzedaży mieszkania nabywcy, a nabywca – do jego zakupu, za określoną cenę oraz ewentualnie wyznaczą termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna sprzedaży może być zawarta w dowolnej formie. Przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Jednakże, w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie.

W przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna sprzedaży zawarta była w formie innej niż akt notarialny, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje zatem stronie zainteresowanej uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, a nawet przymusowego doprowadzenie do zawarcia umowy właściwej, jeżeli druga strona uchyla się od tego.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem warunkującym ważność umowy przedwstępnej, jednak bardzo pomocnym przy ewentualnym dochodzeniu roszczeń. Zatem w miarę możliwości strony umowy powinny określić termin precyzyjnie lub przynajmniej wskazać graniczną datę. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Zadatek

Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, mającym na celu zmotywowanie strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, a w razie niezawarcia pełni rolę odszkodowania dla strony, która na zawarcie umowy liczyła.

Kupujący wręcza zadatek sprzedającemu przy zawarciu umowy sprzedaży, w wysokości ustalonej przez strony. Należy mieć jednak na uwadze, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.